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楼市低迷应对
时间:2015-4-8 15:51:56 来自:http://www.i0735.net/ 作者:0735房产网 点击率:883
  一、保值回购
    随着政策继续从紧,一线城市爆跌新闻不断,郴州楼市也渐入低谷。据深圳晶报报道,深圳绿景集团近日在深圳媒体极力宣传“保值回购”销售策略。此为深圳开发商首次推出“保值回购”,引发市民和网友热议。“三年保障回购”的出发点是为响应政府号召,保障消费者权益。
倘若此举为真,这意味着购房业主不但可以避免房产缩水只赚不赔,在三年时间里还可免费入住。果真有如此天上馅饼?这是营销噱头还是惠民之举? 
    向来天上馅饼均为虚幻,为了捕捉猎物往往要在陷阱上放置美味。回购的高成本决定了购房者几乎不会申请回购,“三年保值回购”不过是开发商给购房者吃下毫无药效的“定心丸”。 
    回购的法律含义是指发展商从购房者手中买回所售房屋,其本质属于二手房交易,购房者需缴纳买入新房、卖出旧房两次税费。购买一手新房需缴纳1.5%至3%的契税,卖出旧房则需缴纳5.6%的营业税及附加,同时还需支付3年供楼贷款利息(3年期贷款基准利率为6.65%),并丧失定金、首付利息(三年期整存整取为5%),仅上述费用就已近房价15%!再加上赎楼罚息、担保费、装修费、两次印花税、两次交易服务费、城市建设维护税等,初步计算回购成本或达房价20%左右!以一套房子50万计算,申请回购成本竟高达10万元!这还不含购房者装修入住、折腾搬出的其他隐形损失(比如家私折旧)。 
    此外,还有颇多问题需要仔细考量。“三年保值回购”的标准如何约定?三年内房价下跌即可保值回购,那么价格升跌标准又是什么?与本楼盘比较,还是参考其它楼盘?大标准如此含糊不清,其它细则就更无从谈起。
    综上所述,开发商不太可能将巨额售楼款冻结预备三年后回购,“保值回购”很大意义上只是空头承诺的营销策略。一些开发商之所以敢逆市大张旗鼓推出此举,其有持无恐的深层次原因颇值思考。近段时间国家持续调控打压楼市,但房地产支柱产业地位尚未动摇,土地财政政策尚无变化,城市化进程尚在进行,持续通胀的事实没有改变,故房价仍是短期震荡,长期看涨,最差也是滞涨。而在回购成本几近成交价20%的情况下,只有房价暴跌20%以上时购房者才会考虑申请回购,而且是三年之后!三年时间,实在有着太多不确定的因素。
    二、“打折游戏”
    2008年国家调控政策出台之后,似乎楼市碰到调控就流行打折优惠。然而亦只是一边涨价,一边用折扣返现促销。“存抵”、“打折”、“返现”等各种复杂折扣计算绕晕了不少购房者,最后很难判断到底有无得到实惠。不少消费者甚至连省钱了还是费钱了都弄不清楚。
    那么,开发商优惠打折是否真正实惠呢?面对开发商花样百出的优惠政策,购房者是该心动出手,还是继续观望?
    在此提醒购房者,不用理会开发商纷繁复杂的各种优惠折扣和对外报价,只需认准实际购房的每平方米价格,与楼盘前一批同类产品的成交价,以及附近品质接近的其他项目或二手次新盘成交价进行比较,价格是降是升,立刻一目了然。
虽然房价与市场互相左右,但目前房价究竟是高是低,不仅众多购房者拿不准,业内专家也拿不准。对于购房者来说,相中的房子只要其价格与其地段位置、规格和楼盘品质相称,与周边楼盘价格亦相差不大,那么就值得下手。
相反,有些打折打得相当离谱(低于九折或单价比周边同类型产品低1000元以上)的楼盘则建议最好不要购买。
降价幅度过大,一般有以下三种原因:
    一是开发商实力不足,资金短缺,需以低价回笼资金。此种情况购买,一旦开发商资金链出现问题,就很有可能出现烂尾楼,最终得不偿失。
    二是项目地段较偏僻,配套缺失,交通不便。此类项目现阶段不适合自住,保值升值则需要较长时间。
    三是不重视建筑品质的低端楼盘。低价格势必意味着低投入,居住环境必然不如价高楼盘。
    总之,面对商家种种优惠措施,建议购房者考虑周全,从自身实际需求和购买力出发,充分平衡利弊后再购买。
    三、跌价则赔
    保值承诺被很多业内人士称作冒险,但一些开发商为卖房也顾不上太多,所谓现金才是王道。也有人称此举看似保障实为手段,在一房一价体系下,一旦降价购房者权益很难得到保护。将绝对保值、跌价则赔细则写进购房合同则最好不过,但此类条款又能否写进合同呢?
    2010年4月下旬,当被称为“史上最严厉房控”措施的“新国十条”出台时,南京南邮置业在媒体高调宣布其旗下鸿雁名居楼盘不跌反涨,并推出一种全新的销售模式——“百分之十承诺,百分之百保障”。即售房时开发商只暂收九成房款,并承诺一年后交房时如果品质相同的楼盘房价下跌,购房者未交的10%房款就可免交。可2011年6月,购房者在交房前举证周边同类型楼盘房价已下降时,开发商却以其缺乏权威性而不予认可,并坚持要求购房者交足房款后才会交房。
    此类不平事的背后,不仅存在“房价涨跌究竟谁说了算”的纠结,还有遇到房价下跌时与开发商签订的“保证书”是否管用的问题。
    首先开发商这一承诺根本无从比较,何为“同品质”,除非自己与自己比较,“同品质”本身就是开发商的一个陷阱。所谓不低于“同品质楼盘价格”的承诺,亦只是开发商促销的商业行为,没有“明码标价”,而需消费者自己进行甄别判断。事实上这种促销行为与开发商购房送手机或一次性付款给予优惠等促销活动毫无二致,用开发商常用的一句话来说,那便是此次活动一切解释权归开发商所有。
    既然是促销手段,那购房者就要擦亮眼睛把它们当广告而不要当承诺,好比速食面包装上的图片,仅供参考,不是标准。
    随着调控政策的持续,全国商品房成交量总体下滑,价格停涨趋势扩大,部分城市楼市买卖双方进入焦灼的博弈阶段。从总体大局来看,既然调控政策是长期的,部分开发商因为资金链紧张,可能会通过降价等促销手段换取销量回笼资金。这在一定程度上说明,在楼市政策调控下,一二线城市房价上涨过快趋势得到遏制,房价有望回到正常合理水平。但是,对于二、三线城市来说,房价依然保持小幅度上涨的趋势。有专家认为,目前,就二三线城市而言,房价其实不能说是下降,更称不上“拐点”,而是保持在一个稳定状态上,这与地产开发成本全面上升和当地的城市化进程是息息相关的。所以,在楼市低迷的情况下,面对开发商亮出的各种促销手段,购房者要对自己所有城市的情况和自己的需求有所认知,才能做到该出手时出手,出手之后不吃亏不后悔。

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